A l’appui de l’analyse des bases de données Procos (20.000 points de vente qualifiés en surfaces, chiffres d’affaires, loyers, rendements sur plus de 1.000 sites commerciaux) et de la veille sur les projets commerciaux, Procos développe des indicateurs de performance et apporte aux enseignes un conseil expert dans le cadre de leur stratégie de développement.
De la stratégie de maillage à la négociation des baux et des loyers par magasin, Procos fournit aux enseignes adhérentes des outils d'aide à la décision.
Stratégie de développement d'enseigne
Bénéficier d’un conseil personnalisé au développement Le conseil en stratégie de développement vise à identifier les sites à potentiel où l’enseigne n’est pas présente.Méthodologie
La stratégie de développement s’élabore en cinq étapes :
• Détermination d’un périmètre de prospection sur mesure et en collaboration avec l’enseigne
Exemples : galeries marchandes de plus de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires, villes de plus de 100.000 habitants, villes couvertes par les réseaux de plus de 200 magasins, etc…
• Identification des sites
Centres-villes, galeries marchandes, parcs d’activités commerciales où l’enseigne n’est pas présente.
• Qualification de ces sites, en termes de niveau de chiffres d’affaires réalisés
par les enseignes existantes et de niveaux de loyer pratiqués.
Cette étape repose sur une exploitation statistique des données du Baromètre Procos.
• Raisonnement en termes de maillage et de zone de chalandise
• Prise en compte pour chaque site des modifications de l’environnement concurrentiel
À partir d’une exploitation des informations de l’Observatoire de l’Immobilier de Commerce de Procos.
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Audit de performance d'un parc de magasins
Optimiser son parc de magasins ; Réaliser un benchmark complet des performances et des coûtsL’audit de performance permet d’identifier les points de vente qui sont en sous ou surperformance. Il base ses conclusions sur une exploitation statistique des données des observatoires Procos.
Méthodologie
La stratégie de développement s’élabore en cinq étapes :
• Chaque point de vente est localisé précisément dans son environnement.
• Les performances de chaque magasin sont rapportées aux standards de l’enseigne.
• Les écarts observés sont comparés avec ceux des autres enseignes présentes sur le site étudié.
• Pour chaque site en décalage significatif, un échange a lieu avec l’enseigne pour déterminer le caractère endogène et/ou exogène des difficultés rencontrées.
À cette occasion, Procos mobilise l’ensemble de ses bases de données : cartes de commercialité, étude du type d’implantation, puissance des locomotives, conditions locatives, statistiques du site (taux de vacance, profil marchand, par exemple), données sociodémographiques, observatoire de l’immobilier, etc…
• Sur le même principe, une analyse peut également être menée pour déterminer les conditions de succès d’une implantation.
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Expertise droit au bail
Estimer la valeur de droit au bail d’un ou plusieurs point(s) de vente afin de connaître ses capacités d’investissement ou ses immobilisationsL’expertise du droit au bail d’un ou plusieurs point(s) de vente s’appuie sur une analyse approfondie de la commercialité du site, de l’emplacement du point de vente et sur l’exploitation des observatoires Procos des loyers et droits aux baux. Elle est utilisée en complément de la méthode des commissaires aux comptes, et n’a pas vocation à s’y substituer.
Méthodologie
• Estimation de la valeur locative du point de vente à partir des données internes mais aussi de
sources externes
• Calcul des ratios économiques du magasin
• Etude du bail
• Estimation du droit au bail
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Expertise de loyers
Négocier ou renégocier son bail commercialCe service permet de connaître le niveau des loyers pratiqués dans un site commercial donné (centres-villes, galeries marchandes, parcs d’activités commerciales) pour une surface déterminée. Il permet de bénéficier d’arguments chiffrés pour négocier au plus près des valeurs en cours, en cas de renouvellement de bail ou à l’entrée sur un nouvel emplacement.
Méthodologie
• Sélection de l’échantillon des loyers du site analysé, à partir des bases de données internes.
• Homogénéisation de l’échantillon de données selon le(s) secteur(s) d’activité et/ou la localisation du point de vente dans le site commercial (rez-de-chaussée, R+1,R-1…).
• Estimation d’une fourchette de loyers en cours, en fonction d’une fourchette de surface de vente proposée par l’enseigne.
Les valeurs indiquées sont libellées en €/m²/an. Les loyers sont communiqués sous réserve de l’existence d’un échantillon suffisant de données. A défaut, nous procédons par extrapolation.
• Aide à la négociation en fonction des points forts et des points faibles du site analysé (performances réalisées, état de la commercialité, vacance commerciale, projets commerciaux, comparaison avec d’autres pôles, etc…).